预言初现市场端倪 ，房价泡沫渐趋破灭
曹德旺在2020年那场论坛上讲的那些话 ，现在翻出来看，简直像在说现在的事 。他没给出具体年份 ，但强调楼市泡沫迟早破 ，持有太多高层房的人得早点出手，不然卖都卖不掉 。
果然 ，从2025年的数据看，房价调整已经持续了好几个月。2025年1到11月 ，全国房地产开发投资78591亿元 ，同比降了15.9%，住宅投资也降15% 。
新开工面积掉到53457万平方米，降20.5% ，竣工面积39454万平方米 ，降18% 。这些数字不是空洞的，它们反映出开发商手紧了 ，不敢轻易上新项目。
更直观的是房价本身 。2025年11月，70个大中城市商品住宅销售价格环比继续下降 ，一线城市新房降0.2% ，二手房降0.4%；二三线城市降幅更大，新房降0.3%到0.4% ，二手房降0.5% 。
同比看，一线城市新房降1.2% ，二手房降4.9%；二三线更狠 ，新房降4.4%到4.8%，二手房降5.9%到6.1%。这可不是小波动，北京上海这样的地方 ，高档小区挂牌价下调百万都常见 ，挂牌半年没人接手 。
三四线城市房价直接回落到十几万一套 ，相当于一辆家用车的钱 ，小区里空置率高，晚上亮灯的户数屈指可数 。为什么这样？因为过去大家买房主要是冲着增值去的 ，现在需求变了 ，刚需购房者更挑剔，投资客也开始抛售。
曹德旺讲的泡沫破灭 ，就体现在这里。2025年商品房销售面积和金额双位数下降，新房开工量回到十几年前水平 。百城房价全线下行 ，一线二手房全年跌6.72% ，二线9.08% 。这五大转折的第一项，就是从“房价只涨不跌”的神话转向资产泡沫戳破。
市场不再是投机天堂 ，持有者开始感受到压力 ，多套房的人物业费 、取暖费年年交，租不出去就成纯亏损 。房产税的预期也在加重这种负担 ，不少人已经从“资产持有 ”转为“甩包袱 ” 。
高层隐忧频频暴露 ，保障供给稳步扩大
再说高层住宅的问题，这也是曹德旺早年点到的痛点。他说那些二三十层的高层 ，早晚成负担 ，因为维修成本高 。事实证明，他没说错 。2010年后建的不少高层 ，现在楼龄超15年 ，电梯 、供水供电系统寿命一般15到25年，正好集中出问题。
2025年 ，业主群里天天有人吐槽电梯坏，维修一台五六十万，一栋30层楼换完得两百多万 ，平摊每户几万块 。低层业主觉得用得少不愿出 ，高层急着修，两边扯皮 ，事拖半年定不下来 。外墙脱落、增压泵故障停水也常见 ，维修贵还麻烦。
这五大转折的第二和第三项 ，就跟这有关 。第二是高层维护难题加剧 ，第三是高密度社区缺陷显现 。过去开发商为赚钱，把楼盖得越高越好 ，间距缩窄 ，低层住户采光通风差，私密性也弱。
现在购房者不吃这套了 ，更看重居住体验，物业服务 、楼龄新旧成了关键。2025年，现房销售占比升到35.4% ，海南超五成 ，大家宁愿多花钱买“所见即所得”，不愿冒险预售 。烂尾楼的教训太多 ，信任没了 。
第四转折是保障性住房供给扩大，直接分流商品房需求。2025年 ，北京竣工近10万套保障房 ，价格比市场低不少，刚需群体转向这里 。全国建设筹集保障房172万套 ，2026年还会继续增加 。
政策上，住建部推动收购存量商品房用作保障房 、安置房、人才房等 ，这不光去库存 ，还优供给。曹德旺的观点在这里也呼应得上，他说房子是用来住的，不是炒的 。
现在市场正朝这个方向走 ，多套房持有者日子难过 ，三四线多房家庭别等卖不掉才慌 。人口结构变了，20到45岁主力购房人群2026年净减600万 ，这不是短期事 ，而是长期趋势。
现房主导销售模式 ，居住本质重归本位
最后一个转折 ，就是销售模式从预售转现房主导，加上高层限建 。2025年5月实施的《住宅项目规范》 ，限高80米 ，约26层，容积率不超过3.1 。成都 、上海 、广州土地出让时加限高要求 ，超高层慢慢退市。开发商不能靠盖高楼快赚钱 ，得提升品质、做好物业 。
2026年是现房销售试点年，部分城市区域先试 ，逐步推进 。中央经济工作会议定调“控增量 、去库存 、优供给 ” ，公积金改革和“好房子 ”建设成新抓手，灵活就业人员缴存覆盖面扩大 ，用公积金租房也行。
曹德旺没具体预言时间点，但他的本质观点——房子回归居住 ，正逐步实现。2026年楼市以“稳”为主 ，不是救市，而是换活法 。房价拐点来了 ，一线二手房趋势没变 ，但部分区域小涨，新房供给结构影响真实变动 。
分析师说 ，2026年房屋销售额可能降11%，但流动性改善能缓和。花旗和瑞银的报告指出，楼市面临严峻现实 ，但政策深化能稳住 。全国财政工作会议说 ，2026年实施更积极财政政策，货币适度宽松 ，支持房地产 。
这五大转折不是坏事，而是楼市健康发展的必经路。曹德旺的提醒 ，让人早点醒悟 ，别执着炒房致富 。普通人选房时，挑品质硬、适合住的 ，这样的房子才值得持 。市场分化加剧 ，一线坚挺，二三线调整 ，低密小高层成主流。
持有者优化资产，卖掉劣质房产，避开倒贴钱的风险 。2030年前房价动态分化 ，供需模型显示 ，质量致胜 。楼市保卫战是社会信任战，让房价别无休止跌 ，大家努力不打水漂。2026年作为十五五开局 ，价值分化是核心逻辑，摒弃旧思维 ，抓住窗口期 ，才是聪明选择 。
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希望本篇文章《曹德旺预言要成真？若不出意外，2026年房地产将面临5大转折》能对你有所帮助！
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