估计很多人都没想到 ，我们的房价从2021年开始快速下跌 ，相对于高点，跌3-4成非常普遍，跌一半算正常 ，甚至有的还跌到只剩首付款了！
都知道蝉联多年华人首富的李嘉诚吧，在我们楼市达到阶段顶峰时做出了惊人的预言：
“未来5年不管是香港还是内地的房价都将会迎来大调整 ，因为需求在之前几年就已经释放殆尽了 ，未来面临‘需求枯竭’，未来5年房价凶多吉少 ，面临显著调整压力 。 ”
在那个市场情绪尚未彻底崩盘的时间节点，此言被业内同侪嘲讽为 ，甚至有人揶揄他“年迈昏聩 ” 。
然而 ，当我们站在2026年的时空坐标，手持计算器复盘这笔交易时 ，方才醒悟那种“消费者恍然大悟时的震撼”有多么充满讽刺意味。
李嘉诚预言已应验？
如果把时间定格在2026年1月，再回头看这五年，很多人才真正意识到 ，自己当年答错的 ，不是一道选择题，而是一道最基本的算术题。
2021年以前 ，大家盯着交易大屏 ，习惯性地算“今天又涨了多少”，身边任何敢提“风险 ”两字的人 ，不是被翻白眼 ，就是被扣上“看空中国 ”的帽子 。
那时候的主旋律很简单，房价只会晚涨 ，不会不涨 ，晚买等于吃亏，贷款多等于眼光好 ，“不加杠杆就是傻” 。
可就在这种喧嚣背景里，有人悄悄开始大规模撤退。
2013年，广州的大型商业项目被整体打包卖出 ，套现几十亿 。
2014年 ，上海 、南京一批核心物业被连续抛售，上百亿现金回笼 。
到2015年 ，类似操作频繁出现 ，2016年则干脆停掉了在内地拿地。
很多人当时在网上调侃“某超人跑路 ”“看不懂新时代 ”，甚至有人认真分析他“卖早了 ，至少少赚一大截” 。
表面看，他愿意给买家留出接近三成的折扣 ，甚至不计较溢价空间 ，像是在“赔本甩卖 ” 。
但换个角度想，这其实是一道非常冷静的算术题 ，和其在高位多拿那20% 、30%的账面利润 ，不如早点锁定几百亿现金，彻底清空风险敞口。
七折出货，换来的是“全身而退 ” 。
这就像一艘巨轮刚刚感受到冰山的阴影 ，有人抢先花高价上了救生艇，看在当时也许像笑话 ，等后面的人撞上去 ，才知道谁精明 。
2017年，他公开说“需求被透支、供给严重过剩 ，将来一定会有大调整”。
那时候一线城市房价又拉了一轮，大家忙着抢房 ，谁愿意听这种不合时宜的冷水？
直到2021年 ，调控升级、信贷收紧 、房企暴雷 、项目停工，一连串事件把市场情绪从“兴奋 ”拉向“麻木 ” ，这句当年的“悲观预警”才被重新翻出来 。
很多人这才明白：那不是老糊涂 ，而是提前看清了周期 。他放弃的是后面两三年的最后一段涨幅，保住的是之后五到十年的彻底安全。
更讽刺的是 ，同一时期 ，普通家庭在做的，却是完全相反的选择。
各种“首付不够可以凑 ”“不用担心负债 ，通胀会帮你还钱 ”的话术满天飞 。
三十年等额本息被包装成一种“理财工具” ，仿佛只要把自己绑在涨价的列车上，就注定会越坐越富 。
年轻夫妻掏空六个钱包 ，父母卖老家房、取公积金 、刷信用卡凑首付 ，把“上车”当成唯一出路。
高杠杆买房 ，在当时被视为聪明人必做的选择 。
真相是 ，那几年很多人并不是没意识到价格偏高，而是觉得“就算回调 ，也回不了多少 ，时间一长就涨回来 ” 。
这个想法的前提，是把之前十几年的单边上涨，当成了常态。
可资产价格涨到远离基本面的高度时 ，回归往往不会是轻描淡写的小幅调整，而更像是从高楼往下坐电梯 ，一层一层往下跌 ，中途还会有几次停顿，让你误以为已经到底了 。
这一次 ，提早下车的人保住了本金 ，在后排拼命往车上挤的人，成了被锁在车门里的那一批 。
高杠杆成“枷锁 ” ，老破小和租房成“安全带”
真正痛苦的不是暴跌，而是慢跌。
2021年算是明确的拐点 ，价格不再冲上去 ，而是缓缓往下走 。
一开始，很多人还给自己心理安慰：“这就是小调，过两年就上去了 。 ”
但接下来的几年 ，现实一步步撕开了这个幻想。
一线城市中不少核心板块，从最高点算起 ，普遍回调了30%到40% 。
很多缺产业 、缺人口支撑的二三线城市 ，跌去一半的案例一点也不少 。
更惨的是那些边缘板块、远郊大盘，不仅跌幅大 ，还几乎没人接盘 ，挂半年一套看房的都没有。
更要命的是流动性。
2022年，全国商品房销售面积大幅下滑 ，成交量直接掉到谷底 。
你手上的房子，不再是随时能出手的“硬通货 ” ，而变成挂在中介那边长期无人问津的“库存” 。
2023年 ，各种松绑政策轮着来。
限购松一点 、认房不认贷 、下调利率、给购房补贴，文件是一份份出了，可是真正愿意掏钱进场的人 ，却没有出现想象中的那种爆发 。
需求像一块被掏空的海绵 ，你往上浇水，它就那么悄无声息地吸进去 ，不见多少反应 。
到了2024年，一线城市二手房刚出现一点成交放量 ，就有声音喊“见底反弹 ” ，结果行情只撑了一小段，价格该跌的还在跌。
2025年 ，成交量看着比谷底时“好看 ”一些 ，但换来的主要是“以价换量” 。
在这样的环境里，人们对“住哪 、怎么买 、要不要买 ”的想法 ，跟五年前相比已经完全变了 。
另一头，是老旧小区的身价变化。
过去提“老破小 ”，基本就是贬义词：楼龄大、外观旧 、没电梯 、没车位、物业差 。
但这一轮下跌之后 ，重新拿着计算器算一算 ，很多刚需发现，这些房子虽然“难看” ，但地段好、配套成熟 、上下班方便 、学区稳 ，关键是总价压得住 。
再加上国家层面近几年把城镇老旧小区改造当成重点工程，很多老区加装电梯、整修公共空间 、换管线 、加车位 ，居住体验并不一定比新盘差太多。
一线城市里，一些40年楼龄的房子 ，因为位置好、改造完 ，反而成了“避险港 ” 。
再加一层，是年轻人消费观的改写 。
90后 、00后看着上一代人辛苦一辈子供房 、背债 ，对做“房奴 ”这件事的兴趣没有前辈那么大。
他们中的很多人 ，把钱更多花在体验和个人成长上。
2026年的抉择
站在2026年这个节点看，楼市已经不再是过去那种“一放水就冲天、一收紧就刹车”的简单模式 。
几轮调整之后 ，决策层也意识到 ，不能再用“大水漫灌”式刺激让大家集体加杠杆，而是要做“微创手术 ” 。
一个鲜明的例子 ，就是近期对商业物业融资规则的调整。
1月中旬 ，央行明确把商业用房贷款首付比例的下限，从原来的50%降到了30% 。
乍一看像是在鼓励大家去买写字楼 、商办公寓，实际上更多是给银行和开发商缓一口气 。
这几年 ，一大堆商办项目空置率居高不下 ，租不出去 、卖不动，账面上全是沉重的坏账隐患。
把首付门槛降一点 ，哪怕只多卖出一部分 ，也能减轻一部分金融系统压力 。
同时，在住宅交易链条上，也有一系列“润滑剂式 ”的调整 。
持有不满2年的住房 ，转手时增值税率从5%降到3%，加上一轮又一轮的公积金贷款利率下调 ，以及换房个税退税政策的延续 ，这一整套组合拳，指向的是“让想换房的人更容易动起来”。
过去几年 ，那些手里有一套旧房、想换新房的人 ，最大的问题就是旧房卖不掉或者卖不出心理价，只能硬拖着 。
现在交易税费负担降了点 ，利率也低了一些 ，流动性开始略微回暖，一线城市二手房议价空间比前两年明显缩小 ，标价太离谱的卖不掉 ，但价格贴近市场的，很快就能成交 。
不过 ，整体环境仍然是“存量博弈 ”。
房地产投资额还在往下走 ，开发商拿地越来越谨慎，城市之间和城市内部的分化越来越明显 。
对普通人来说 ，最现实的一个变化是 ，高杠杆这条路，已经被实践证明风险太大 。
对打算买房的人来说 ，2026年不是“闭眼梭哈 ”的年份 ，而是“认真算账”的年份。
最后 ，五年下行期带来的最大收获 ，恐怕就是把“房子 ”从神坛上拉回凡间。
它不再是那把人人抢的“通往暴富的门票 ”，而回到了一个更加朴素的位置：一处栖身之所 ，一个家庭生活的容器 ，一块相对稳妥但并不永远上涨的资产 。
能看清这一点，少一些幻想，留足现金流 ，守住夜里睡得着觉的底线 ，才是在这个充满不确定性的时代里，普通人能给自己做的最可靠的选择 。
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希望本篇文章《李嘉诚预言已应验？若无意外，2026年楼市或将面临3大转变！》能对你有所帮助！
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