文|北什么
声明：本文内容均是根据权威资料 ，结合个人观点撰写的原创内容 ，文中标注文献来源及截图，请知悉
前言
谁也没料到 ，2021年会成为楼市的重要拐点，从那以后房价开启了持续下行模式 ，相对于高点 ，跌三四成已是普遍现象，跌一半不算极端，更有甚者 ，房价直接缩水到只剩当初的首付款。
回望这场调整 ，最让人佩服的还是李嘉诚，早在楼市巅峰期 ，他就精准预判到风向 ，用一场被同行嘲讽的“贱价甩卖”，稳稳守住了财富 ，而他当年的预言 ，如今正一步步变成现实 。
李嘉诚预言应验
在楼市狂热的那些年 ，李嘉诚明确警示：“未来5年不管是香港还是内地的房价都将会迎来大调整 ，因为需求在之前几年就已经释放殆尽了，未来面临‘需求枯竭’ ，房价凶多吉少 ，面临显著调整压力 。 ”
这番话传开后，业内同行纷纷嘲讽他“年迈昏聩 ”，觉得他放着百亿市值的项目不捂着 ，非要七折甩卖 ，平白损失三十亿，是不明智的选择。
当时的市场情绪 ，确实容不下“看空”的声音，2021年前“买房必涨 ”“加杠杆才聪明 ”是主流共识 ，刚需掏空六个钱包上车 ，投资者疯狂囤积房源，房企也趁机加码拿地、扩张版图 。
没人把李嘉诚的警告当回事 ，反而觉得他错失了后续的上涨红利 ，可站在2026年的节点复盘，剧情早已彻底反转 。
统计显示2025年全年 ，26家上市房企合计亏损近600亿元，仅1家艰难盈利，那些曾嘲讽李嘉诚的企业 ，于当年大多遭遇资金链断裂危机 ，陷入举步维艰之境。
手中项目，莫说七折甩卖 ，即便腰斩抛售还少人问津 ，部分远郊地块更是直接烂尾，曾经百亿估值 ，如今不过是镜花水月 、纸面财富罢了 。
而李嘉诚甩卖资产回笼的数百亿现金，成了穿越周期的关键 ，他不仅没有离场 ，反而在市场低迷期抄底优质核心资产，再次展现了对周期的精准把控 。
今年开局数据落定 ，楼市新逻辑渐趋明朗 ，三大核心转变全面铺开，以往行业规则被彻底改写，也迫使普通人不得不重新审视购房之事。
租赁时代已然全面兴起 ，买房的传统执念渐消，统计数据显示全国40个重点城市里 ，35岁以上租客占比升至三成以上 ，较2021年楼市巅峰期上涨4.9个百分点。
这个群体里，不乏已婚家庭和年薪50万以上的职场中层 ，他们并非买不起房 ，而是主动放弃置业，选择长期租赁 。
消费观念的转变
90后 、00后的消费观念 ，更是加速了这一转变，他们见证过身边人被三十年房贷捆绑的窘迫 ，也经历过经济波动带来的就业压力 ，对现金流的重视远超房产 。
与其背负高额房贷压缩生活质量，不如把资金留作应急、进修或提升生活体验，购房早已不是人生必选项。
与此同时 ，各地保障性租赁住房集中入市，房企亦将滞销新房转作长租公寓 ，租赁房源供应量剧增 ，租客掌握绝对主动，议价空间拓宽 ，若不满意换房更为充裕 。
老破小意外逆袭 ，远郊新房陷入去化困境，这种反差在核心城市表现得尤为明显 ，以上海为例 ，内环内建成超20年的老旧小区，挂牌后平均1.8个月就能成交 ，部分房源还能卖出溢价 。
而临港 、金山等远郊板块，多个新房项目入市半年网签率不足10%，有的甚至开盘至今零成交 ，售楼处被迫缩减工位。
老破小的崛起 ，离不开政策加持和需求回归，各地持续推进老旧小区改造 ，加装电梯 、翻新管网、优化绿化 ，大幅提升了居住体验，更关键的是 ，期房暴雷事件频发 ，让购房者愈发谨慎，现房成了首选 。
老破小大多产权清晰 、配套成熟 ，学校 、医院、商超一应俱全 ，刚好契合当下“为确定性买单”的需求，反观远郊新房 ，所谓的“规划利好 ”遥远且不确定 ，很难再打动理性的购房者 。
摒弃炒房思维
普涨时代彻底终结，分化行情成为常态 ，数据显示2025年12月 ，上海徐汇、杭州西湖等核心城区房价微涨0.3%，而多数三四线城市及核心城市远郊区域 ，房价环比下跌0.5%-1.2% ，差距还在持续拉大。
核心资源集中的资产，抗跌性愈发突出 ，上海徐汇 、普陀等区域的改善型老房 ，即便均价超10万元/平方米，凭借优质学区和便捷交通 ，仍能保持高认购率 。
与之相对的是，远郊房产风险加剧 ，不仅价格持续走低 ，还面临“卖不掉 、租不出 ”的困境 。
有炒房者手握五套远郊房源，如今只能以低于购入价20%的价格挂牌，即便如此 ，挂牌半年仍无人问津 ，沦为纯粹的资产负担。
面对楼市的新变化 ，政策层面也在精准发力 ，而非以往的“大水漫灌”，2026年1月15日 ，央行明确将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30% ，针对性破解商办用房库存高企的问题 。
税费方面，换房个税退税优惠延续 ，个人出售购买不满2年住房的增值税率从5%降至3% ，叠加存量公积金贷款利率下调，切实降低了换房成本 ，激活二手房交易流通 。
对普通人而言，当下最该做的不是盲目抄底或恐慌抛售，而是认清趋势、守住底线 ，首先要彻底摒弃炒房思维 ，认清房产的居住本质，聚焦自身居住需求 ，按需配置。
其次“现金流为王”这一原则的重要性日益凸显 ，无论是租房抑或购房，都需量入为出 ，预留应急资金 ，以免被房贷 、物业费等拖累，致使生活陷入困局。
结语
楼市从“只涨不跌 ”的神话 ，回归到理性的居住属性，本质上是市场发展的必然结果 ，李嘉诚的成功 ，不在于精准预测具体年份，而在于看透了房产的核心价值逻辑 。
脱离需求和资源的资产，终究会被市场抛弃 ，2026年的楼市拼的不再是胆量和杠杆 ，而是理性和眼光，守住本心 、量力而行 ，才能在波动的市场中稳住生活节奏 。
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评论列表（4条）
我是视听号的签约作者“采波”！
希望本篇文章《李嘉诚预言已应验？若无意外，2026年楼市或将面临3大转变》能对你有所帮助！
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