前言
2018 年，当马云在一次演讲中笑着说 “八年后中国最便宜的就是房子 ，房价如葱 ” ，遭到哄堂大笑，当时 。
可到现在，河北衡水枣强县的二手房均价停在 4078 元 / 平 ，一套 80 平的房子总价 32 万 ，比很多城市的首付还低；而深圳南山区的学区房，挂牌价仍在 12 万 / 平 ，购房者排队抢房 。
7 年过去 ，房价真的开始 “分化如葱 ” 了，而2026 年 “十五五” 开局在即 ，楼市的风向早已不是 “普涨普跌” ，而是藏着三个让普通人必须警惕的转变。
这三大转变究竟是什么？对明年买房、卖房 、换房的决策 ，又会产生多大影响？
城市分化
很多人都能感受到 ，如今的房价不再 “全国一盘棋 ”，而是 “核心城市涨上天 ，三四线跌成葱 ”。2025 年 8 月 ，深圳二手房成交量 4200 套，核心区房价微涨 2%，南山区逼近 6 万 / 平 。
这其中 ，大部分购房者为30 岁左右的年轻人 ，华为 、腾讯的工程师居多，他们之所以敢“高位接盘” ，不是他们有钱 ，而是核心城市的房子早已不只是 “住所 ”，更是 “资源入场券 ” 。
深圳的科创产业全国第一 ，2024 年高新技术企业营收占 GDP 比重 62% ，华为、大疆、比亚迪的总部都在这儿，每年吸引 30 万年轻人落户。
他们要结婚 、要生孩子 、要上学 ，而深圳的优质学校、三甲医院 、地铁线路，80% 都集中在南山 、福田等核心区 —— 你不买 ，有的是人买 。
上海外环外的政策更 “狠”：2024 年取消限购后 ，符合条件的购房者能买多套房 。
再看河北衡水的枣强县，如今二手房均价在 4078 元 / 平，比 2020 年跌了 18% ，房子不值钱的原因也很简单 ，就是没人了。
枣强县 2024 年出生率 6.2‰ ，死亡率 10.8‰ ，人口自然增长率 - 4.6‰，年轻人要么去衡水市区 ，要么去石家庄、北京 ，留下的多是老人和孩子 。
更扎心的是同一座城市的 “内部分化 ”，北京西城区的学区房 ，2025 年均价 14 万 / 平 ，比 2020 年还涨了 10%；而远郊区密云的某楼盘，单价 2.8 万 / 平 ，开发商送装修 、送车位 ，还是卖不动 。
从 “能住就行 ” 到 “品质为王”
2026 年的楼市，“供给端 ” 正在发生一场彻底的变革：从 “数量竞争 ” 转向 “品质竞争”，按照住建部新规实施的新规 ，未来买房 ，已订购要注意这些细节。
首先就是新建住宅层高不得低于 3 米 ，而以前很多楼盘只有 2.8 米 ，另外4 层及以上必须装电梯，且电梯轿厢尺寸≥1.6 米 ×1.5 米 ，这也能够保证老人突发疾病时 ，救护车能直接上楼 。
卧室 、起居室的采光时间，冬至日不得少于 2 小时 ，而以前很多 “暗厨暗卫 ” 的房子 ，以后不准建了；还有就是楼板隔音量≥75 分贝，也就是说我们再也不用忍受 “噪音邻居 ” 。
“这些规定看着细 ，其实都是老百姓的痛点。” 住建部专家解释 ，“以前开发商偷工减料，层高做矮点能多盖一层，电梯用小的能省成本 ，现在不行了 ，必须保证居住体验 。”
除此之外，保障房也不再是不是 “偏远福利房 ” ，而是 “年轻人的第一套房 ” ，十四五” 期间，全国已建成 1100 多万套保障房 ，解决了 3000 多万人的住房问题 ，2026 年还将新建 500 万套 。
现在的保障房，早已不是 “偏远、配套差 ” 的代名词：选址优先地铁沿线 、产业园区附近 ，配套学校 、医院、商业 ，户型以 60-90 平刚需为主，售价是周边商品房的 60%-70% ，且 5 年内不准交易（防止炒房）。
还有就是老小区改造后可能要升值 ，2025 年，全国新开工城市更新项目 2.3 万个，改造老旧小区 1.6 万个。
老小区改造不是 “刷墙贴砖 ” ，而是 “功能升级”：打通消防通道 、新增停车位 、加装电梯、建社区养老服务中心…… 北京西城区的某老小区，改造后房价涨了 8% ，因为 “学区没变 ，居住体验却提升了 ” 。
首付 15%、利率历史最低，2026 年是买房好时机吗？
“首付 15% ，利率 3.25%（5 年期 LPR 降了 1.15 个百分点） ，换房还能退个税…… ”2025 年的楼市政策，简直是 “刚需福音” ，但政策越友好 ，越要清醒：这不是 “鼓励炒房 ”，而是 “帮真正需要房子的人上车 ” 。
政策松绑的不止首付和利率：苏州 、成都 、杭州等二线城市 2024 年取消限购 ，北京、上海 、深圳也放宽了外环外 、远郊区的购房条件。
卖旧买新，一年内可退已缴个税，最高能退 10 万元；公积金贷款额度提高 ，上海单人最高 80 万 ，双人 120 万……
2024 年以来，“金融 16 条”“三支箭 ” 等政策落地 ，银行给房企提供了 7 万亿元贷款 ，近 2000 万套房子的交付有了保障；项目 “白名单 ” 制度下，开发商的资金被监管 ，不准挪用 ，必须优先保证交房 。
给普通人的 3 条建议
对于想要买房的人来说，刚需族现在确实是好时机 ，利率低、首付少 ，但一定要选现房或准现房，并且优先核心区 、配套全的房子 。
至于多套房持有者 ，趁着现在赶紧 “去弱留强”，尤其是那些远郊区 、没产业、没配套的房子，哪怕亏点也要卖 ，把钱换成核心城市的优质资产。
对于那些想炒房的 ，建议还是彻底死心吧，“房住不炒” 不是口号 ，政策会精准打击投机行为 ，别想着 “低买高卖 ”，小心套在山顶 。
结语
2026 年的楼市 ，早已不是 “闭着眼买房都赚钱 ” 的年代 。马云说 “八年后房价如葱”，不是指所有房子 ，而是三类房子：三四线城市远郊区的空置房 、没有产业支撑的小县城房子 、品质差、配套缺的老破小。
而核心城市的优质房子 ，因为产业 、人口 、资源的集中，仍会保值甚至微涨 。对普通人来说 ，买房的核心逻辑变了：从 “投资品 ” 回归 “居住品 ” ，住得舒服、适合自己，比什么都重要 。
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评论列表（4条）
我是视听号的签约作者“叶浩迪”！
希望本篇文章《马云的预言要成真？如果不出意外的话，2026年房价要迎来三大转变》能对你有所帮助！
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